Năm 2024, bà Mai sang Úc ở với con gái, để lại căn nhà ở Huế. Trước khi đi, bà ra văn phòng công chứng ký hợp đồng ủy quyền cho cháu trai là Tuấn "được quyền quản lý, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng căn nhà và nhận tiền". Tháng 7 năm 2026, bà nghe hàng xóm báo căn nhà đã có người lạ dọn vào. Hỏi ra mới biết Tuấn đã bán nhà từ đầu năm với giá 2,8 tỷ đồng, nhận đủ tiền, và chỉ nói với bà là "nhà vẫn đang cho thuê".
Câu chuyện ủy quyền bị dùng sai thường không bắt đầu từ lòng tham. Nó thường bắt đầu từ một văn bản viết quá rộng, không có thời hạn, giao cho người thân mà không ai theo dõi. Hôm nay mình đi qua cách luật nhìn việc ủy quyền, và những gì bà Mai còn làm được.
Giấy ủy quyền khác hợp đồng ủy quyền
Trong đời sống, người ta hay dùng lẫn hai chữ này. Hợp đồng ủy quyền là thỏa thuận của hai bên, có chữ ký của cả người ủy quyền lẫn người được ủy quyền, theo đó người được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh người ủy quyền. Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ quyền, nghĩa vụ của từng bên trong hợp đồng này.
Còn cái mà mọi người quen gọi là giấy ủy quyền thường chỉ do một mình người ủy quyền ký, dùng cho việc đơn giản như nhận hộ giấy tờ, nộp hộ hồ sơ, đi họp thay. Vì chỉ một bên ký, người được nêu tên không cam kết gì, nên khi họ không làm hoặc làm sai, ràng buộc trách nhiệm yếu hơn. Với việc lớn như mua bán, thế chấp nhà đất, rút sổ tiết kiệm, các tổ chức công chứng và ngân hàng trên thực tế thường yêu cầu hợp đồng ủy quyền có công chứng.
Phạm vi và thời hạn: hai chỗ hay bị bỏ trống
Người được ủy quyền chỉ được làm trong phạm vi nội dung ủy quyền. Bản của bà Mai ghi cả "chuyển nhượng" và "nhận tiền", nên về hình thức Tuấn có quyền bán và nhận tiền. Đó chính là rủi ro của câu chữ quá rộng. Nếu chỉ cần người trông nhà và cho thuê, thì chỉ ghi quản lý và cho thuê, ghi luôn giá thuê tối thiểu, không thêm chữ chuyển nhượng, thế chấp.
Về thời hạn, nếu hợp đồng không ghi và luật không có quy định riêng, hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập. Nhưng hợp đồng của bà Mai có thể đã ghi thời hạn dài, nhiều văn bản mẫu ghi đến khi hoàn thành công việc. Hãy luôn tự ghi một thời hạn hợp lý, hết hạn thì ký lại.
Có một giới hạn luật đặt sẵn mà nhiều người không biết: người đại diện không được nhân danh người ủy quyền để giao dịch với chính mình. Tức là nếu Tuấn tự đứng ra mua căn nhà của bà Mai cho bản thân, hoặc ký bán cho một người mà Tuấn cũng đang làm đại diện, thì giao dịch đó vi phạm phạm vi đại diện theo luật, trừ khi luật có quy định khác.
Khi người được ủy quyền làm sai
Nếu người được ủy quyền làm vượt phạm vi, phần vượt đó không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ cho người ủy quyền, trừ khi người ủy quyền đồng ý, hoặc biết mà không phản đối trong thời gian hợp lý, hoặc có lỗi khiến bên kia không thể biết. Người được ủy quyền phải tự chịu nghĩa vụ với bên đã giao dịch với mình về phần vượt đó. Nếu người được ủy quyền và bên kia cố ý thông đồng gây thiệt hại cho người ủy quyền thì phải liên đới bồi thường.
Trường hợp của bà Mai khó hơn, vì Tuấn làm đúng trong phạm vi được ủy quyền. Giao dịch bán nhà vì thế thường vẫn ràng buộc bà, và rất khó đòi lại căn nhà từ người mua đã trả tiền, đã sang tên một cách ngay tình. Nhưng nghĩa vụ của Tuấn với bà thì rất rõ: phải báo cho bà về việc thực hiện công việc, phải giao lại tài sản đã nhận và lợi ích thu được, và phải bồi thường nếu vi phạm. Bà có quyền yêu cầu Tuấn giao lại 2,8 tỷ đồng, và khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nếu Tuấn không giao. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 3 năm kể từ ngày bà biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm.
Nếu Tuấn nhận tiền rồi bỏ trốn, dùng thủ đoạn gian dối, hoặc có điều kiện mà cố tình không giao lại, hành vi có thể có dấu hiệu của tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Khi đó bà có thể làm đơn tố giác gửi cơ quan công an.
Những ngộ nhận thường gặp
Ngộ nhận thứ nhất: "Ủy quyền có công chứng thì không rút lại được". Thực ra, nếu ủy quyền không có thù lao, người ủy quyền được đơn phương chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý; nếu có thù lao thì vẫn chấm dứt được nhưng phải trả thù lao phần việc đã làm và bồi thường thiệt hại. Việc chấm dứt nên làm bằng văn bản, tốt nhất tại chính tổ chức công chứng đã công chứng hợp đồng.
Ngộ nhận thứ hai: "Đã báo người được ủy quyền là xong". Luật yêu cầu người ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết việc chấm dứt. Không báo thì giao dịch người được ủy quyền ký với người thứ ba vẫn có thể có hiệu lực, trừ khi người thứ ba biết hoặc phải biết. Vì vậy cần gửi thông báo đến cơ quan đăng ký đất đai, ngân hàng, người thuê nhà, tùy việc.
Ngộ nhận thứ ba, rất phổ biến khi mua nhà: "Mua nhà bằng hợp đồng ủy quyền cũng như mua đứt". Không phải. Ủy quyền chấm dứt khi người ủy quyền chết. Người mua giữ trong tay hợp đồng ủy quyền mà chưa sang tên, nếu chủ cũ qua đời, thì quyền đại diện chấm dứt và nhà trở thành di sản của chủ cũ.
Ủy quyền an toàn, và điều cần nhớ
Thứ nhất, viết phạm vi thật hẹp, đúng việc cần làm. Thứ hai, ghi thời hạn cụ thể. Thứ ba, với việc bán hay thế chấp, ghi giá tối thiểu và bắt buộc tiền chuyển thẳng vào tài khoản của chính người ủy quyền. Thứ tư, yêu cầu người được ủy quyền báo cáo định kỳ, và tự kiểm tra tình trạng pháp lý tài sản tại cơ quan đăng ký đất đai khi có điều kiện. Thứ năm, xong việc thì chấm dứt ủy quyền ngay, đừng để văn bản còn hiệu lực nằm trong tay người khác.
Ba điều cần nhớ. Ủy quyền là trao quyền thật, câu chữ rộng bao nhiêu thì rủi ro lớn bấy nhiêu. Người được ủy quyền phải giao lại cho bạn mọi tài sản, lợi ích thu được, làm sai thì phải bồi thường. Và muốn chấm dứt ủy quyền, hãy làm bằng văn bản và báo cho cả những người thứ ba có liên quan.
Hỏi đáp nhanh
Hợp đồng ủy quyền không ghi thời hạn thì có hiệu lực bao lâu?
Nếu không có thỏa thuận và luật không có quy định khác, hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 1 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Ủy quyền đã công chứng rồi có hủy được không?
Được. Người ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt, nên làm bằng văn bản tại tổ chức công chứng và báo cho người thứ ba liên quan; nếu ủy quyền có thù lao thì phải thanh toán phần việc đã làm và bồi thường thiệt hại nếu có.
Người được ủy quyền bán nhà rồi giữ tiền thì làm sao?
Người được ủy quyền có nghĩa vụ giao lại tài sản và lợi ích thu được. Bạn có thể yêu cầu giao lại, khởi kiện đòi tiền, hoặc tố giác nếu có dấu hiệu chiếm đoạt.
Người ủy quyền mất thì hợp đồng ủy quyền còn hiệu lực không?
Không. Đại diện theo ủy quyền chấm dứt khi người ủy quyền hoặc người được ủy quyền là cá nhân chết; tài sản khi đó trở thành di sản.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.
