Nhà anh Bảo là căn nhà ống hai tầng trong một con hẻm ở Hà Nội, xây từ năm 2008. Tháng 4 năm 2026, nhà bên cạnh phá dỡ để xây lên năm tầng có tầng hầm. Họ ép cọc gần một tuần, máy rung cả ngày. Đến tháng 6, bức tường chung phía bếp nhà anh nứt một đường chéo dài gần hai mét, nền gạch tầng trệt bong lên, cửa sổ tầng hai đóng không khít nữa. Anh sang nói chuyện, chủ nhà bên kia trả lời gọn: nhà này có giấy phép xây dựng đàng hoàng, có gì anh hỏi nhà thầu.
Câu trả lời ấy nghe có vẻ có lý, nhưng về mặt pháp luật nó không giúp chủ nhà bên kia thoát trách nhiệm. Hôm nay mình đi qua chuyện ai phải bồi thường, bồi thường những gì, và quan trọng nhất là anh Bảo nên làm gì từ những ngày đầu.
Ai phải chịu trách nhiệm
Bộ luật Dân sự 2015 có hẳn một điều về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng: khi xây công trình, chủ sở hữu phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn và không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh. Có giấy phép xây dựng chỉ chứng minh công trình được phép xây, không chứng minh việc xây không gây hại cho nhà bên cạnh.
Về bồi thường, luật quy định chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng phải bồi thường thiệt hại do công trình đó gây ra cho người khác. Khi người thi công có lỗi thì phải liên đới bồi thường. Liên đới nghĩa là anh Bảo có quyền yêu cầu chủ nhà, nhà thầu, hoặc cả hai. Chuyện chủ nhà và nhà thầu chia nhau ai trả bao nhiêu là việc giữa họ, theo hợp đồng thi công của họ.
Vậy nên câu "anh hỏi nhà thầu" chỉ đúng một nửa. Anh Bảo có thể làm việc với nhà thầu, nhưng chủ nhà bên cạnh không đứng ngoài được.
Được bồi thường những khoản gì
Thiệt hại do tài sản bị xâm phạm gồm bốn nhóm. Thứ nhất là chính tài sản bị hư hỏng: tường nứt, nền lún, mái dột, đường ống vỡ. Thứ hai là lợi ích gắn với việc khai thác tài sản bị mất hoặc giảm sút, chẳng hạn tầng trệt đang cho thuê làm cửa hàng phải đóng cửa để sửa, mất tiền thuê. Thứ ba là chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế và khắc phục thiệt hại, như tiền chống đỡ tạm, tiền thuê chỗ ở tạm nếu nhà không còn an toàn, tiền thuê đơn vị kiểm định. Thứ tư là thiệt hại khác do luật quy định.
Nguyên tắc là thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Nhưng có hai lưu ý. Nếu chính nhà mình đã xuống cấp sẵn, phần hư hỏng có từ trước sẽ không được tính cho người khác. Và nếu mình thấy thiệt hại đang lan rộng mà không làm gì để hạn chế, phần thiệt hại do sự chậm trễ đó có thể không được bồi thường.
Những sai lầm khiến đòi bồi thường khó
Sai lầm lớn nhất là không có ảnh "trước". Khi nhà bên cạnh mới bắt đầu phá dỡ, hãy chụp ảnh, quay phim toàn bộ tường chung, trần, nền, các vết nứt cũ nếu có, có ngày giờ. Tốt hơn nữa là đề nghị hai bên cùng lập biên bản hiện trạng nhà liền kề trước khi thi công, có chữ ký của chủ nhà, nhà thầu và có thể mời tổ trưởng dân phố cùng chứng kiến. Không có mốc ban đầu, mọi vết nứt sau này đều có thể bị nói là "nứt từ trước".
Sai lầm thứ hai là chờ xây xong mới tính. Đến lúc đó móng đã đổ, cọc đã ép, việc xác định nguyên nhân khó hơn rất nhiều. Sai lầm thứ ba là tự xử: chặn xe vật liệu, đập phá giàn giáo, hay đổ rác sang công trình. Những việc đó có thể khiến chính mình bị xử phạt hoặc phải bồi thường ngược lại.
Các bước nên làm khi phát hiện hư hại
Thứ nhất, ghi nhận ngay: chụp ảnh cận và toàn cảnh, đặt thước đo cạnh vết nứt, quay video mỗi tuần để thấy vết nứt có rộng thêm không. Thứ hai, gửi văn bản cho chủ nhà bên cạnh, nói rõ hư hại, đề nghị tạm dừng hạng mục gây rung lắc, đề nghị cùng xem hiện trạng. Gửi qua bưu điện có báo phát hoặc nhắn tin kèm ảnh để có dấu thời gian.
Thứ ba, báo Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có công trình. Cơ quan này có trách nhiệm quản lý trật tự xây dựng, có thể kiểm tra công trình và xử lý nếu thi công sai phép hoặc không bảo đảm an toàn. Thứ tư, thuê một đơn vị kiểm định xây dựng độc lập đánh giá nguyên nhân và lập dự toán chi phí sửa chữa. Một kết luận kỹ thuật nói rõ "nứt do ảnh hưởng thi công công trình liền kề" có trọng lượng hơn nhiều lời kể.
Thứ năm, thương lượng. Nhiều vụ kết thúc êm khi hai bên có cùng một bản đánh giá kỹ thuật và một con số cụ thể. Có thể nhờ tổ hòa giải ở khu dân cư làm trung gian. Thỏa thuận được thì lập văn bản, ghi rõ số tiền, thời hạn trả hoặc hạng mục bên kia phải sửa.
Khi phải ra tòa, và điều cần nhớ
Nếu không thương lượng được, anh Bảo khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có nhà. Trong lúc vụ án đang giải quyết, có thể đề nghị tòa áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, chẳng hạn buộc tạm dừng một hạng mục thi công đang gây nguy hiểm. Tòa thường trưng cầu giám định nếu các bên tranh cãi về nguyên nhân. Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường là 3 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm.
Ba điều cần nhớ. Có giấy phép xây dựng không miễn trách nhiệm bồi thường cho nhà bên cạnh, chủ nhà và nhà thầu có lỗi cùng liên đới. Bằng chứng tốt nhất là ảnh hiện trạng trước khi khởi công và một kết luận kiểm định độc lập. Và hãy hành động trong những tuần đầu, đừng đợi công trình xây xong.
Hỏi đáp nhanh
Hàng xóm có giấy phép xây dựng thì có phải bồi thường khi làm nứt nhà mình không?
Có. Giấy phép chỉ cho phép xây, không miễn trách nhiệm bồi thường. Chủ công trình vẫn phải bồi thường thiệt hại gây ra cho nhà liền kề, nhà thầu có lỗi thì liên đới.
Nên đòi chủ nhà hay đòi nhà thầu?
Bạn có thể yêu cầu cả hai. Chủ sở hữu công trình chịu trách nhiệm bồi thường, nhà thầu có lỗi thì liên đới; việc phân chia giữa họ dựa trên hợp đồng thi công của họ.
Bao lâu thì hết quyền kiện đòi bồi thường?
Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 3 năm, tính từ ngày bạn biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm.
Có được đòi tiền thuê nhà ở tạm khi nhà mình không an toàn không?
Chi phí hợp lý để hạn chế và khắc phục thiệt hại, trong đó có thể có tiền thuê chỗ ở tạm, thuộc các khoản được yêu cầu bồi thường. Bạn cần giữ hợp đồng thuê và biên nhận thanh toán.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.
