Xin kính chào quý vị và các bạn. Hôm nay, luật sư của Nhà Cố Vấn sẽ thực hiện một podcast mang tên “Tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà xung quanh hợp đồng mua bán căn hộ”. Đây là vấn đề nhận được sự quan tâm của rất nhiều bên liên quan.
Một vụ việc được giải quyết tại Tòa án có thể mang đến những bài học cũng như những điểm pháp lý rất quan trọng cho chủ đầu tư và người mua nhà khi xem xét, ký kết các hợp đồng mua bán trong tương lai. Hôm nay, thông qua một vụ việc tranh chấp điển hình, Nhà Cố Vấn sẽ tóm lược vụ việc như sau.
Tóm lược vụ việc tranh chấp
1. TÓM LƯỢC VỤ VIỆC
Về việc giao kết hợp đồng ban đầu, chủ đầu tư và người mua nhà đã ký một hợp đồng có giá trị giao dịch lớn, từ 7 đến 8 tỷ đồng.
Về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán, người mua nhà đã thực hiện đúng cam kết và hoàn thành nghĩa vụ thanh toán cho chủ đầu tư theo tiến độ, với tỷ lệ trên 70% giá trị hợp đồng.
Tuy nhiên, sự chậm trễ bàn giao từ phía chủ đầu tư đã ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà. Cụ thể, theo thỏa thuận, thời hạn bàn giao căn hộ dự kiến là năm 2018. Tuy nhiên, đến năm 2020, chủ đầu tư vẫn không tiến hành bàn giao đúng cam kết.
Sau đó, người mua nhà đã đồng ý ký các phụ lục hợp đồng để gia hạn thời điểm bàn giao. Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ bàn giao của mình. Theo thỏa thuận tại phụ lục, chủ đầu tư tiếp tục đồng ý hỗ trợ lãi suất 9%/năm. Ngay cả khi hết thời hạn gia hạn, chủ đầu tư vẫn tiếp tục vi phạm nghĩa vụ bàn giao căn hộ.
Quá trình khởi kiện và phán quyết của Tòa án
2. QUÁ TRÌNH KHỞI KIỆN VÀ PHÁN QUYẾT CỦA TÒA ÁN
Do chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ trong thời gian kéo dài và các bên không thống nhất được phương án giải quyết, người mua nhà cuối cùng đã nộp đơn khởi kiện ra Tòa án, yêu cầu chấm dứt hợp đồng mua bán; buộc chủ đầu tư hoàn trả toàn bộ số tiền đã nộp; đồng thời chịu phạt vi phạm hợp đồng ở mức 30% tổng giá trị hợp đồng.
Mức phạt 30% tổng giá trị hợp đồng đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng đối với trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao.
Các phiên tòa sơ thẩm và phúc thẩm đã diễn ra. Tòa án chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của người mua nhà; tuyên chấm dứt hợp đồng mua bán căn hộ; buộc chủ đầu tư hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu và thanh toán khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng.
Liên quan đến yêu cầu này, luật sư đã từng có văn bản đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, sau khi xem xét các vấn đề pháp lý và các thỏa thuận cụ thể tại hợp đồng, việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu không giải quyết dứt điểm toàn bộ yêu cầu cũng như các thỏa thuận dân sự giữa các bên. Do đó, luật sư trong trường hợp này đã đề nghị Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng và buộc bên vi phạm bồi thường.
Trong vụ tranh chấp, quan điểm và các phân tích pháp lý của luật sư bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà đã được Tòa án chấp thuận.
Các vấn đề pháp lý trọng tâm
3. CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRỌNG TÂM
3.1. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng do vi phạm thời hạn bàn giao
Hợp đồng mua bán căn hộ đã quy định rõ thời hạn bàn giao cũng như các điều khoản thương mại có liên quan. Chủ đầu tư vẫn chưa thể hoàn thiện công trình để bàn giao cho khách hàng.
Tòa án nhận định việc chậm bàn giao căn hộ kéo dài nhiều năm là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Vì vậy, yêu cầu chấm dứt hợp đồng và đòi lại tiền của người mua nhà là có căn cứ pháp lý và đã được Tòa án chấp nhận.
Luật sư lập luận rằng nghĩa vụ bàn giao căn hộ đúng thời hạn thỏa thuận là nghĩa vụ cốt lõi của chủ đầu tư. Tính đến thời điểm xét xử, công trình vẫn chưa đủ điều kiện pháp lý và kỹ thuật để bàn giao cho khách hàng sử dụng. Việc chậm trễ kéo dài nhiều năm là hành vi vi phạm nghiêm trọng thỏa thuận hợp đồng, cấu thành điều kiện pháp lý để người mua nhà thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Luận điểm này đã được Tòa án ghi nhận.
Bác bỏ lập luận về sự kiện bất khả kháng
3.2. Bác bỏ lập luận về sự kiện bất khả kháng
Để giải thích cho sự chậm trễ, chủ đầu tư đã nêu ra hàng loạt lý do được cho là bất khả kháng, bao gồm ảnh hưởng của dịch bệnh COVID-19; thiên tai, bão lũ tại miền Trung; khó khăn về nhân sự do chính sách thị thực; sự thay đổi của quy định pháp luật về xây dựng; và các quy chuẩn kỹ thuật mới về phòng cháy, chữa cháy làm kéo dài thủ tục.
Tuy nhiên, Tòa án đã bác bỏ các luận điểm này của chủ đầu tư.
Luật sư bảo vệ quyền lợi của người mua nhà đã bác bỏ lập luận về bất khả kháng trên cơ sở các căn cứ pháp lý và mốc thời gian cụ thể. Hành vi vi phạm tiến độ của chủ đầu tư đã phát sinh trước thời điểm xảy ra thiên tai, dịch bệnh và trước khi các quy chuẩn phòng cháy, chữa cháy mới được ban hành.
Do đó, không có mối quan hệ nhân quả giữa các trở ngại khách quan được viện dẫn và hành vi vi phạm nghĩa vụ bàn giao. Vi phạm của chủ đầu tư đã tồn tại từ trước; chủ đầu tư không thể lấy các trở ngại khách quan xảy ra sau đó làm lý do bất khả kháng để loại trừ trách nhiệm bồi thường và phạt vi phạm đối với hành vi chậm trễ kéo dài của mình.
3.3. Phụ lục gia hạn tiến độ không làm mất quyền khởi kiện của người mua nhà
Đối với việc người mua nhà đồng ý ký phụ lục lùi thời hạn bàn giao căn hộ, luật sư chỉ ra rằng đây là sự tự nguyện tạo điều kiện tạm thời để chủ đầu tư khắc phục khó khăn, đổi lại là những hỗ trợ về lãi suất.
Tuy nhiên, phụ lục không có bất kỳ điều khoản nào thể hiện người mua nhà đã từ bỏ quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc quyền yêu cầu phạt vi phạm trong trường hợp chủ đầu tư tiếp tục trễ hạn.
Khi chủ đầu tư tiếp tục vi phạm mốc thời gian bàn giao đã được gia hạn, hành vi này được xem là tiếp tục vi phạm nghiêm trọng cam kết. Do đó, người mua nhà hoàn toàn có quyền khởi kiện, yêu cầu chấm dứt hợp đồng do lỗi vi phạm tiến độ sau khi đã được gia hạn.
3.4. Tính hợp pháp của thỏa thuận phạt vi phạm ở mức 30%
Một vấn đề pháp lý khác là tính hợp pháp của thỏa thuận phạt vi phạm hợp đồng ở mức 30%. Đây là thỏa thuận được các bên ghi nhận cụ thể trong hợp đồng.
Phía chủ đầu tư cho rằng mức phạt 30% tổng giá trị hợp đồng là quá cao so với thực tế và đề nghị giảm mức phạt xuống còn từ 15% đến 20% trên số tiền thực tế khách hàng đã nộp nhằm giảm khó khăn tài chính cho doanh nghiệp.
Luật sư bảo vệ người mua nhà đã bảo vệ thành công mức phạt 30% trên cơ sở các lập luận: điều khoản hợp đồng đã quy định rõ chế tài nếu hợp đồng chấm dứt do lỗi chậm bàn giao của bên bán; theo đó, bên bán phải hoàn trả tiền gốc và chịu phạt 30% tổng giá trị hợp đồng.
Thỏa thuận này được hai bên tự nguyện thống nhất và ký kết; không vi phạm điều cấm của pháp luật; phù hợp với nguyên tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận của Bộ luật Dân sự. Vì vậy, chủ đầu tư phải thực hiện đúng cam kết về mức phạt 30%.
Bài học và khuyến nghị đối với người mua nhà
4. BÀI HỌC VÀ KHUYẾN NGHỊ ĐỐI VỚI NGƯỜI MUA NHÀ
Từ vụ việc nêu trên, có thể thấy luật sư đã hỗ trợ khách hàng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện đúng các điều khoản đã cam kết. Chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết và đưa ra nhiều lý do để tiếp tục trì hoãn việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phụ lục.
Để cảnh báo rủi ro và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, đặc biệt là người mua nhà ở hình thành trong tương lai, thực tiễn giải quyết vụ kiện cho thấy một số bài học quan trọng sau đây.
4.1. Quy định rõ chế tài vi phạm có tính răn đe
Khi ký kết hợp đồng mua bán, người mua nhà cần đàm phán để quy định cụ thể mức phạt vi phạm và chế tài bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, chẳng hạn điều khoản phạt 30% như trong vụ việc này.
Đây là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng giúp người mua nhà bảo vệ dòng tiền và quyền lợi của mình trước Tòa án.
4.2. Cẩn trọng khi ký phụ lục gia hạn tiến độ
Chủ đầu tư thường đưa ra phụ lục gia hạn kèm theo các cam kết hỗ trợ tài chính để trì hoãn thời điểm bàn giao. Đây là tình huống phổ biến khi chủ đầu tư đã vi phạm tiến độ.
Khi ký phụ lục, người mua cần nhận thức rõ rằng mốc thời gian bàn giao theo hợp đồng sẽ bị thay đổi. Để bảo đảm quyền lợi, phụ lục cần nêu rõ rằng nếu chủ đầu tư tiếp tục trễ hạn thì người mua vẫn có quyền chấm dứt hợp đồng ngay lập tức và quyền yêu cầu phạt vi phạm theo hợp đồng gốc vẫn được giữ nguyên.
4.3. Thanh toán đúng hạn và lưu giữ đầy đủ chứng từ
Người mua nhà cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán theo đúng tiến độ và lưu giữ nghiêm ngặt các biên lai, hóa đơn, chứng từ chuyển tiền để chứng minh mình đã thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ.
Đây là điều kiện quan trọng để yêu cầu Tòa án buộc chủ đầu tư hoàn trả tiền và chịu các trách nhiệm có liên quan.
4.4. Tìm hiểu kỹ tính pháp lý và tiến độ thực tế của dự án
Một trong những rào cản lớn khiến dự án không thể được bàn giao đúng hạn là việc chưa hoàn thiện các tiêu chuẩn, điều kiện bắt buộc để nghiệm thu, trong đó có yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy.
Người mua nhà nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin minh bạch về tiến độ phê duyệt thiết kế, nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy và các điều kiện pháp lý khác trước khi thanh toán, nhằm hạn chế rủi ro dự án bị kéo dài hoặc không đủ điều kiện đưa vào sử dụng.
4.5. Chủ động khởi kiện khi quyền lợi bị xâm phạm nghiêm trọng
Chủ đầu tư có thể đưa ra các điều khoản bất hợp lý hoặc đề nghị ký các phụ lục nhằm tiếp tục kéo dài thời gian và chiếm dụng vốn. Khi chủ đầu tư chậm trễ kéo dài, trong khi các phương án thương lượng và giải quyết nội bộ không đem lại kết quả, người mua nhà cần chủ động thu thập hồ sơ và khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền.
Phán quyết của vụ án cho thấy pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà khi chứng cứ về hành vi vi phạm của chủ đầu tư rõ ràng và các thỏa thuận trong hợp đồng được thể hiện minh bạch.
Kết luận
KẾT LUẬN
Người mua nhà cần tìm hiểu kỹ các vấn đề pháp lý khi thực hiện giao dịch mua bán nhà, đặc biệt đối với hợp đồng theo mẫu hoặc hợp đồng do chủ đầu tư soạn thảo trước.
Xin cảm ơn quý vị đã lắng nghe. Chúng tôi sẽ tiếp tục trình bày các nội dung liên quan đến những tranh chấp tương tự trong các phần podcast sắp tới. Xin cảm ơn.