Một trong những thắc mắc phổ biến nhất về nhà đất là: sổ đỏ chỉ đứng tên một người thì người còn lại trong gia đình có quyền gì không? Câu trả lời không nằm ở việc ai đứng tên, mà nằm ở chỗ tài sản đó được tạo lập khi nào và bằng nguồn tiền nào. Hiểu đúng nguyên tắc này giúp bạn tránh mất quyền lợi khi có tranh chấp.
Phân biệt tài sản chung và tài sản riêng
Theo nguyên tắc chung, tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân được coi là tài sản chung của vợ chồng, trừ khi chứng minh được đó là tài sản riêng. Như vậy, nếu mảnh đất được mua sau khi kết hôn bằng tiền chung, thì dù sổ đỏ chỉ ghi tên một người, về bản chất đó vẫn là tài sản chung của cả hai.
Ngược lại, nếu nhà đất có trước khi kết hôn, hoặc được tặng cho riêng, thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân, thì đó là tài sản riêng của người được tặng cho hoặc thừa kế. Việc sổ đỏ đứng tên ai chỉ là hình thức ghi nhận, không tự nó quyết định tài sản là chung hay riêng.
Việc xác định tài sản chung hay riêng có ý nghĩa rất lớn, vì nó quyết định ai có quyền định đoạt và tài sản sẽ được chia ra sao khi có biến cố. Đây cũng là lý do các tranh chấp về nhà đất giữa vợ chồng thường phức tạp và kéo dài, nhất là khi giấy tờ không rõ ràng về nguồn gốc.
Vì sao sổ đỏ chỉ ghi một tên?
Có nhiều lý do khiến sổ đỏ chỉ ghi tên một người: do thói quen, do thời điểm cấp giấy chỉ kê khai một người, hoặc do hai bên chưa quan tâm. Pháp luật hiện nay khuyến khích ghi tên cả hai vợ chồng đối với tài sản chung, nhưng việc chỉ ghi một tên không làm mất đi quyền của người kia nếu chứng minh được đó là tài sản chung.
Nếu muốn cho chắc chắn, vợ chồng có thể yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai cập nhật, bổ sung tên người còn lại vào giấy chứng nhận đối với tài sản chung. Đây là cách rõ ràng nhất để tránh tranh chấp về sau, đặc biệt khi một bên đứng tên có ý định tự định đoạt tài sản.
Trong nhiều gia đình, người vợ ở nhà nội trợ, không trực tiếp đứng tên hay tạo ra thu nhập bằng tiền, nhưng công sức chăm sóc gia đình của họ vẫn được pháp luật ghi nhận như một đóng góp vào tài sản chung. Đây là điểm bảo vệ quan trọng mà không phải ai cũng biết.
Một người có tự bán nhà đất chung được không?
Đối với tài sản chung, việc định đoạt những tài sản lớn như nhà đất phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Một người không thể tự ý bán, tặng cho hoặc thế chấp nhà đất chung nếu không có sự thỏa thuận của người kia. Hợp đồng được ký mà thiếu sự đồng ý có thể bị yêu cầu tuyên vô hiệu.
Trên thực tế, khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, công chứng viên thường yêu cầu xác định tình trạng hôn nhân và sự đồng ý của vợ hoặc chồng. Đây là cơ chế bảo vệ để tránh việc một người tự định đoạt tài sản chung gây thiệt hại cho người còn lại.
Trên thực tế đã có không ít trường hợp một người lén bán hoặc thế chấp nhà đất chung rồi bỏ trốn, để lại hậu quả nặng nề. Việc ghi tên cả hai vợ chồng và lưu giữ giấy tờ đầy đủ chính là tấm khiên giúp bạn phòng ngừa những rủi ro đáng tiếc kiểu này.
Khi ly hôn thì chia thế nào?
Khi ly hôn, tài sản chung về nguyên tắc được chia đôi, nhưng có tính đến công sức đóng góp, hoàn cảnh của mỗi bên và lợi ích chính đáng của mỗi người trong sản xuất, kinh doanh. Việc sổ đỏ đứng tên ai không làm thay đổi nguyên tắc này nếu đã xác định là tài sản chung.
Nếu một bên cho rằng nhà đất là tài sản riêng của mình, người đó có nghĩa vụ chứng minh. Không chứng minh được thì tài sản vẫn được coi là chung và đem chia. Vì vậy, giữ lại các giấy tờ về nguồn gốc tiền mua, hợp đồng tặng cho, văn bản thừa kế là rất quan trọng.
Khi chia tài sản, tòa không máy móc chia đôi tuyệt đối mà cân nhắc nhiều yếu tố như ai trực tiếp nuôi con, ai có công gìn giữ, phát triển khối tài sản. Vì vậy, kết quả chia có thể không bằng nhau, miễn là bảo đảm công bằng và hợp lý cho hoàn cảnh của hai bên.
Cách bảo vệ quyền lợi của bạn
Để tránh rủi ro, hãy lưu giữ chứng cứ về nguồn tiền tạo lập tài sản, cân nhắc ghi tên cả hai vợ chồng vào sổ đỏ đối với tài sản chung, và lập văn bản thỏa thuận rõ ràng nếu muốn xác lập tài sản riêng. Sự minh bạch ngay từ đầu sẽ giảm hẳn nguy cơ tranh chấp.
Mỗi trường hợp nhà đất có đặc thù riêng về nguồn gốc và giấy tờ. Nội dung trên chỉ mang tính tham khảo; khi gặp tình huống cụ thể, nhất là khi giá trị tài sản lớn, bạn nên hỏi ý kiến luật sư để được hướng dẫn chính xác cho hoàn cảnh của mình.
Một cách phổ biến để minh bạch ngay từ đầu là vợ chồng lập văn bản thỏa thuận về tài sản, nêu rõ đâu là của chung, đâu là của riêng. Văn bản này càng rõ ràng, được công chứng đầy đủ thì càng có giá trị bảo vệ khi phát sinh tranh chấp về sau.
Tài sản được thừa kế, tặng cho thì tính sao?
Nếu trong thời kỳ hôn nhân, một người được cha mẹ tặng cho riêng hoặc được thừa kế riêng một mảnh đất, thì về nguyên tắc đó là tài sản riêng của người đó, kể cả khi việc tặng cho diễn ra sau khi kết hôn. Tuy nhiên, để chứng minh, bạn cần giữ lại văn bản tặng cho, di chúc hoặc giấy tờ thừa kế rõ ràng.
Tài sản riêng có thể trở thành tài sản chung nếu hai vợ chồng có thỏa thuận nhập vào khối tài sản chung, hoặc khi hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng được dùng chung cho gia đình trong thời gian dài. Ranh giới này đôi khi mong manh, nên khi giá trị tài sản lớn, việc làm rõ bằng văn bản là rất cần thiết.