Ông Tư ở một xã ven Thành phố Cần Thơ. Hai mươi năm nay, nhà ông đi ra đường bê tông của xóm bằng một lối đất rộng chừng một mét rưỡi chạy dọc vườn nhà bên cạnh. Tháng 3 năm 2026, nhà bên đổi chủ. Người chủ mới thuê thợ xây tường rào, xây luôn qua lối đi và theo lời ông Tư thì lấn thêm chừng bốn mươi phân sang phần vườn của ông. Ông ra nói thì được trả lời gọn: sổ đỏ nhà này ghi vậy, ông không vừa ý thì đi kiện.
Chuyện ranh đất, lối đi là loại tranh chấp làm sứt mẻ tình làng nghĩa xóm nhiều nhất, và cũng là loại mà người trong cuộc hay làm sai bước nhất. Hôm nay mình đi lần lượt: ranh giới được xác định theo cái gì, khi nào bạn có quyền đòi một lối đi, và đường đi đúng từ xã tới tòa.
Ranh giới đất được xác định theo cái gì
Bộ luật Dân sự năm 2015 trả lời khá rõ. Ranh giới giữa hai thửa đất liền kề được xác định theo thỏa thuận của hai bên, hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài ra, ranh giới còn có thể xác định theo tập quán, hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp. Cái hàng rào dâm bụt, con mương, bờ ruộng mà hai nhà cùng tôn trọng mấy chục năm cũng là một thứ chứng cứ, không phải chuyện để cười.
Luật cũng cấm lấn, chiếm, thay đổi mốc giới, kể cả khi mốc giới là kênh, mương, rãnh. Mỗi người chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất của mình. Muốn xây ngay trên đường ranh thì phải thỏa thuận với nhà bên, và bức tường đó trở thành sở hữu chung. Cành cây, rễ cây vượt sang đất người khác thì chủ cây phải cắt, tỉa phần vượt quá, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Còn tờ sổ đỏ thì sao? Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sơ đồ thửa, chiều dài các cạnh, diện tích. Đó là chứng cứ rất mạnh, nhưng không phải lúc nào cũng khớp thực địa. Rất nhiều sổ cấp từ những năm chín mươi được đo bằng thước dây, có sổ lệch cả mét so với tường rào thật. Vì vậy, câu "sổ ghi vậy" chưa kết thúc được cuộc tranh luận. Phải đo lại, và đặt kết quả đo bên cạnh bản đồ địa chính, hồ sơ cấp sổ của cả hai nhà.
Khi nào được đòi lối đi qua đất nhà bên
Bộ luật Dân sự có một quy định riêng về quyền lối đi qua. Nếu bất động sản của bạn bị vây bọc bởi đất của người khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, bạn có quyền yêu cầu chủ đất vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Lối đi được mở ở chỗ thuận tiện và hợp lý nhất, gây thiệt hại ít nhất cho bên phải mở. Vị trí, chiều dài, chiều rộng do hai bên thỏa thuận; không thỏa thuận được thì tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền xác định.
Có hai chi tiết người ta hay bỏ sót. Thứ nhất, người được hưởng lối đi phải đền bù cho chủ đất, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Thứ hai, khi một mảnh đất được chia cho nhiều người, chẳng hạn cha mẹ chia cho các con, thì lúc chia phải chừa lối đi cần thiết cho người ở phía trong, và trường hợp này không phải đền bù.
Nghe tới đây chắc bạn sẽ hỏi: vậy nhà ông Tư có chắc được giữ lối đi không? Còn tùy. Nếu nhà ông còn một ngả khác ra đường, dù xa hơn, thì yêu cầu mở lối đi qua đất nhà bên sẽ khó hơn nhiều, vì luật bảo vệ người "không có hoặc không đủ" lối đi, không bảo vệ thói quen đi tắt. Nếu lối đó là đường duy nhất, hoặc trước đây hai nhà vốn là một thửa chia ra, thì cửa rộng hơn hẳn.
Những chỗ hay sai khi cãi nhau về ranh đất
Sai lầm đầu tiên là tự xử. Bực quá, đêm đó ra đập luôn đoạn tường lấn. Bức tường ấy dù xây sai chỗ vẫn là tài sản của người khác. Đập nó, bạn từ người bị lấn đất trở thành người có thể bị xử lý về hành vi hủy hoại tài sản, và mất luôn thế chủ động khi ra hòa giải.
Sai lầm thứ hai là nghĩ để lâu thì hết quyền. Bộ luật Dân sự quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất. Bạn không mất quyền đòi đất chỉ vì đã im lặng vài năm, nhưng càng để lâu thì nhân chứng càng ít, hiện trạng càng khó chứng minh.
Sai lầm thứ ba là đi thẳng lên tòa mà bỏ qua xã. Với tranh chấp ai có quyền sử dụng phần đất nào, hồ sơ thiếu bước hòa giải ở xã thường bị trả lại. Mất thêm vài tháng chỉ vì một bước tưởng là thủ tục cho có.
Hòa giải ở xã rồi mới tới tòa
Luật Đất đai năm 2024 nói rõ: trước khi cơ quan nhà nước giải quyết, các bên tranh chấp đất đai phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất. Chủ tịch xã lập Hội đồng hòa giải, có đại diện Mặt trận Tổ quốc, công chức địa chính, và có thể mời cả người sống lâu năm biết rõ nguồn gốc thửa đất. Việc hòa giải làm trong không quá ba mươi ngày kể từ khi nhận đơn, và phải có biên bản ghi rõ thành hay không thành.
Nếu hòa giải thành mà có thay đổi ranh giới, diện tích, thì trong ba mươi ngày làm việc các bên phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải đến cơ quan đăng ký đất đai để chỉnh lại sổ. Đừng hòa giải xong rồi cất biên bản vào tủ: mười năm sau con cháu hai nhà lại cãi đúng câu chuyện cũ.
Hòa giải không thành thì sao? Nếu một trong hai bên có Giấy chứng nhận hoặc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai, tranh chấp do tòa án giải quyết, ở cấp sơ thẩm thường là Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất. Nếu cả hai bên đều không có giấy tờ, các bên được chọn nộp đơn lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã hoặc khởi kiện ra tòa. Từ ngày 1 tháng 7 năm 2025, phần việc trước đây của chính quyền cấp trung gian đã chuyển về xã.
Chuẩn bị gì trước khi ngồi lại với hàng xóm
Hãy gom đủ giấy tờ của chính mình: sổ đỏ bản gốc, các bản trích lục hay trích đo nếu có, giấy tờ mua bán, tặng cho cũ, biên lai nộp thuế đất. Tìm ảnh chụp cũ có thấy hàng rào, lối đi, cây cối; ảnh chụp từ điện thoại mười năm trước nhiều khi đáng giá hơn mọi lời kể. Ghi tên những người sống lâu năm trong xóm sẵn sàng nói về hiện trạng.
Kế tiếp là đo đạc. Bạn có thể đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai hoặc một đơn vị đo đạc có chức năng trích đo thửa đất, rồi so với bản đồ địa chính và hồ sơ cấp sổ. Nếu hai nhà cùng đồng ý thuê chung một đơn vị đo, kết quả dễ được chấp nhận hơn nhiều so với bản đo mỗi người tự cầm.
Khi đã thống nhất được, hãy viết thỏa thuận thành văn bản, có sơ đồ, có chữ ký của các thành viên có quyền trong cả hai gia đình, và cắm mốc ngay ngoài thực địa. Thỏa thuận về lối đi nên ghi rõ chiều rộng, vị trí, có đền bù hay không, và nên công chứng hoặc chứng thực để sau này ai mua lại đất cũng phải tôn trọng.
Ba điều nên nhớ
Một, ranh giới không chỉ nằm trên tờ sổ: thỏa thuận cũ, ranh giới ổn định ba mươi năm không ai tranh chấp, kết quả đo đạc thực địa đều được xem xét. Hai, quyền lối đi qua đất người khác dành cho người thật sự bị vây bọc, và thường phải đền bù, trừ trường hợp chia đất trong nhà. Ba, đừng tự đập phá; hãy đi đúng thứ tự là gom chứng cứ, đo đạc, hòa giải ở xã, rồi mới tới tòa. Đi đúng bước có thể chậm hơn vài tuần, nhưng nhanh hơn rất nhiều so với việc làm lại từ đầu.
Hỏi đáp nhanh
Hàng xóm xây tường lấn đất đã lâu, giờ kiện còn được không?
Được. Bộ luật Dân sự không áp dụng thời hiệu khởi kiện với tranh chấp quyền sử dụng đất. Tuy vậy, ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không ai tranh chấp có thể được công nhận là ranh giới, nên càng để lâu càng bất lợi.
Có bắt buộc hòa giải ở xã trước khi kiện tranh chấp ranh giới không?
Với tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng phần đất nào, Luật Đất đai năm 2024 yêu cầu hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất trước. Thiếu biên bản hòa giải, tòa án thường trả lại đơn.
Được mở lối đi qua đất nhà bên thì có phải trả tiền không?
Thông thường người được hưởng lối đi phải đền bù cho chủ đất, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Riêng trường hợp một thửa đất được chia cho nhiều người, như cha mẹ chia cho các con, thì phải chừa lối đi cho người phía trong mà không phải đền bù.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.
