Bà Nga sống ở một phường ven Thành phố Đà Nẵng, căn nhà một trăm hai mươi mét vuông đã có sổ hồng. Đầu năm 2026, cả tổ dân phố xôn xao tin con đường trước nhà sẽ được mở rộng. Tháng 6, bà nhận được văn bản thông báo thu hồi đất, ghi phần đất bị thu hồi là bốn mươi lăm mét vuông phía trước, kèm lịch đo đạc, kiểm đếm. Bà lo đủ điều: phần nhà còn lại ở được không, tiền đền bù tính theo giá nào, không đồng ý thì làm gì?
Từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, chuyện thu hồi đất có nhiều điểm mới theo Nghị quyết 254 năm 2025 của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc khi thi hành Luật Đất đai. Mình sẽ đi theo đúng trình tự mà một gia đình như bà Nga sẽ gặp.
Nằm trong quy hoạch chưa có nghĩa là bị thu hồi ngay
Nhiều người nghe chữ quy hoạch là hoảng. Luật Đất đai năm 2024 nói rõ: khi quy hoạch sử dụng đất đã công bố mà chưa tới lúc thực hiện thu hồi, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền như bán, tặng cho, thế chấp. Rủi ro khi đó nằm ở chỗ khác: người mua e ngại, ngân hàng có thể không nhận thế chấp, giá giao dịch thấp hơn.
Khi phần đất đã được xác định phải thu hồi theo kế hoạch được duyệt, bạn vẫn được chuyển nhượng, nhưng không được xây mới nhà ở, công trình, không được trồng mới cây lâu năm. Bạn vẫn được cải tạo, sửa chữa nhà hiện có, hoặc xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn. Muốn biết đất mình đang ở giai đoạn nào, hãy xin thông tin quy hoạch tại Ủy ban nhân dân xã, phường hoặc tra cổng thông tin quy hoạch của tỉnh, thành phố.
Thông báo thu hồi và những mốc thời gian
Trước khi ra quyết định thu hồi, cơ quan có thẩm quyền phải gửi thông báo thu hồi cho người có đất. Luật Đất đai năm 2024 đặt thời hạn chậm nhất chín mươi ngày với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi ngày với đất phi nông nghiệp. Nghị quyết 254 đã rút ngắn còn ít nhất sáu mươi ngày với đất nông nghiệp và một trăm hai mươi ngày với đất phi nông nghiệp. Thông báo thu hồi có hiệu lực mười hai tháng. Nếu bạn đồng ý giao đất sớm hơn thì cơ quan có thể ra quyết định thu hồi mà không chờ hết hạn.
Sau thông báo là điều tra, đo đạc, kiểm đếm nhà cửa, cây cối. Người có đất có trách nhiệm phối hợp. Đây là giai đoạn quan trọng nhất mà nhiều người bỏ lỡ: những gì không được ghi vào biên bản kiểm đếm thì rất khó được tính tiền sau này. Hãy có mặt, đi cùng đoàn, đọc kỹ từng dòng trước khi ký.
Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sau đó được niêm yết công khai mười ngày tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, tại khu dân cư và trên cổng thông tin điện tử của xã. Nếu còn ý kiến không đồng ý, việc đối thoại phải tổ chức trong không quá ba mươi ngày kể từ khi lấy ý kiến.
Tiền bồi thường được tính ra sao
Để được bồi thường về đất, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp. Đất ở thì có thể được bồi thường bằng đất ở, bằng nhà ở, bằng tiền, hoặc bằng đất có mục đích khác. Về giá, đây là thay đổi lớn nhất: theo Nghị quyết 254, giá đất tính tiền bồi thường bằng giá trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Bảng giá đất do Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định, áp dụng từ ngày 1 tháng 1 năm 2026 và được xem xét điều chỉnh hằng năm.
Với nhà cửa, nếu phải phá dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật để sử dụng, thì được bồi thường bằng giá trị xây mới của toàn bộ ngôi nhà với tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Nếu phần còn lại vẫn dùng được thì bồi thường theo thiệt hại thực tế. Với căn nhà của bà Nga, câu hỏi then chốt là sau khi cắt bốn mươi lăm mét vuông phía trước, phần nhà phía sau có còn an toàn về kết cấu hay không. Bà nên đề nghị ghi rõ điều này khi kiểm đếm.
Cây trồng, vật nuôi được bồi thường theo đơn giá của tỉnh. Ngoài tiền bồi thường còn có các khoản hỗ trợ ổn định đời sống, di dời, tái định cư tùy từng trường hợp. Nếu bạn còn nợ tiền sử dụng đất với Nhà nước thì khoản nợ đó sẽ bị trừ vào tiền bồi thường.
Nhận tiền chậm và những chỗ hay thiệt
Luật Đất đai năm 2024 quy định trong ba mươi ngày kể từ khi quyết định phê duyệt phương án bồi thường có hiệu lực, tiền bồi thường, hỗ trợ phải được chi trả. Chi trả chậm thì người có đất được thanh toán thêm một khoản tính bằng mức tiền chậm nộp theo Luật Quản lý thuế trên số tiền và thời gian chậm. Nếu bạn không nhận tiền, số tiền được gửi vào tài khoản tại ngân hàng thương mại có vốn nhà nước chi phối và vẫn có lãi không kỳ hạn cho bạn.
Có mấy ngộ nhận khiến người dân thiệt. Thứ nhất, "không ký thì không bị thu hồi". Sai. Khi quyết định thu hồi đã có hiệu lực và phương án đã được duyệt, công bố, người có đất phải chấp hành; không chấp hành có thể bị cưỡng chế. Thứ hai, "giá bồi thường bằng giá thị trường". Không đúng hẳn; con số được tính theo bảng giá và hệ số của tỉnh, nên việc đáng làm là kiểm tra xem thửa đất của mình có được xếp đúng vị trí, đúng tuyến đường trong bảng giá hay không.
Không đồng ý thì làm gì
Đường đầu tiên là góp ý bằng văn bản trong thời gian niêm yết và tham gia đối thoại. Giữ lại bản sao văn bản góp ý có xác nhận đã nhận. Đường thứ hai là khiếu nại quyết định thu hồi hoặc quyết định phê duyệt phương án bồi thường theo Luật Khiếu nại, thời hiệu là chín mươi ngày kể từ khi nhận được hoặc biết được quyết định. Đường thứ ba là khởi kiện vụ án hành chính tại tòa án trong thời hiệu một năm theo Luật Tố tụng hành chính.
Cần nhớ rằng trong lúc khiếu nại hoặc khởi kiện, quyết định thu hồi vẫn được thi hành, trừ khi có quyết định tạm đình chỉ của cơ quan có thẩm quyền. Khiếu nại đúng là để được tính lại cho đúng, không phải để giữ đất bằng mọi giá. Cũng nên biết Luật Đất đai đang được sửa đổi tiếp, nên các quy định này có thể còn thay đổi.
Điều cần nhớ
Một, đất vào quy hoạch nhưng chưa tới kế hoạch thu hồi thì bạn vẫn có đủ quyền của người sử dụng đất. Hai, từ năm 2026, thông báo thu hồi có thể đến sớm chỉ sáu mươi hoặc một trăm hai mươi ngày, và tiền đền bù đất tính theo bảng giá nhân hệ số điều chỉnh. Ba, biên bản kiểm đếm là tài liệu quan trọng nhất của bạn: có mặt, đọc kỹ, ghi đủ, rồi mới ký.
Hỏi đáp nhanh
Đất nằm trong quy hoạch thì có bán được không?
Được. Khi quy hoạch đã công bố nhưng chưa tới kế hoạch thu hồi, người sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp. Khi đất đã được xác định phải thu hồi theo kế hoạch, vẫn được chuyển nhượng nhưng không được xây mới.
Năm 2026 tiền bồi thường đất tính theo giá nào?
Theo Nghị quyết 254 năm 2025 của Quốc hội, giá đất tính tiền bồi thường là giá trong bảng giá đất của tỉnh nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Bảng giá đất do Hội đồng nhân dân tỉnh quyết định và xem xét điều chỉnh hằng năm.
Phải nhận thông báo thu hồi trước bao lâu?
Từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, chậm nhất sáu mươi ngày với đất nông nghiệp và một trăm hai mươi ngày với đất phi nông nghiệp trước khi ra quyết định thu hồi, trừ khi người có đất đồng ý giao sớm hơn.
Không đồng ý mức bồi thường thì khiếu nại trong bao lâu?
Thời hiệu khiếu nại là chín mươi ngày kể từ khi nhận được hoặc biết được quyết định. Bạn cũng có thể khởi kiện vụ án hành chính trong thời hiệu một năm.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.
