Chị Mai ba mươi hai tuổi, làm kế toán, cùng chồng để dành được gần một tỷ đồng. Tháng 8 năm 2026, hai vợ chồng đi xem một dự án chung cư ở khu vực Bình Dương cũ, nay thuộc Thành phố Hồ Chí Minh. Công trường mới quây tôn, máy khoan cọc đang chạy. Căn hộ hai phòng ngủ giá 2,8 tỷ đồng. Nhân viên sàn môi giới nói: chị nộp trước 100 triệu đồng tiền giữ chỗ cho kịp đợt ưu đãi, tuần sau ký hợp đồng đóng ba mươi phần trăm, phần còn lại góp theo tiến độ, ngân hàng hỗ trợ vay.
Mua nhà trên giấy, hay đúng tên gọi pháp lý là nhà ở hình thành trong tương lai, có cái lợi là giá thường mềm hơn và trả dần được. Nhưng bạn đang trả tiền cho một thứ chưa tồn tại, nên luật dựng khá nhiều hàng rào để bảo vệ người mua. Biết những hàng rào đó ở đâu thì bạn mới kiểm tra được.
Nhà trên giấy chỉ được bán khi đủ điều kiện
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 liệt kê các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Nhà phải đã khởi công theo quy định về xây dựng. Chủ đầu tư phải có giấy tờ về đất như quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc Giấy chứng nhận. Phải có giấy phép xây dựng, hoặc thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế nếu thuộc trường hợp không cần giấy phép. Riêng nhà chung cư, phải có giấy tờ nghiệm thu đã xây xong phần móng. Dự án cũng phải được cơ quan nhà nước chấp thuận với mục đích xây nhà để bán.
Quan trọng nhất với người mua: trước khi bán, chủ đầu tư phải thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản của tỉnh, hiện là Sở Xây dựng, và Sở có mười lăm ngày để kiểm tra, trả lời bằng văn bản là nhà ở đủ điều kiện được bán hay không. Văn bản này là thứ đầu tiên bạn nên đòi xem. Công trường chị Mai đang khoan cọc, tức là móng chưa xong, nên gần như chắc chắn chưa thể có văn bản ấy.
Luật Nhà ở năm 2023 còn một chặn nữa: nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án hay căn nhà cho ngân hàng, thì phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán với khách, và việc đã giải chấp được nêu trong chính văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện bán.
Tiền giữ chỗ, tiền cọc: bao nhiêu là đúng luật
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chỉ cho chủ đầu tư thu tiền đặt cọc khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và mức cọc không quá năm phần trăm giá bán. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán. Với căn hộ 2,8 tỷ đồng, mức cọc tối đa là 140 triệu đồng. Luật cũng cấm chủ đầu tư ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai.
Vậy khoản 100 triệu đồng "giữ chỗ" nộp cho sàn khi dự án chưa đủ điều kiện bán là gì? Nó không phải tiền cọc mua nhà theo luật kinh doanh bất động sản, mà chỉ là một thỏa thuận dân sự giữa bạn và bên nhận tiền. Nếu dự án trễ, đổi giá, hoặc không bao giờ đủ điều kiện, việc đòi lại phụ thuộc hoàn toàn vào tờ giấy bạn ký và vào khả năng trả tiền của bên nhận. Nếu vẫn muốn giữ chỗ, ít nhất hãy có văn bản ghi rõ ai nhận tiền, nhận với tư cách gì, hoàn lại trong trường hợp nào và trong bao nhiêu ngày.
Thanh toán theo tiến độ và mốc chín mươi lăm phần trăm
Luật đặt trần cho từng giai đoạn. Lần thanh toán đầu không quá ba mươi phần trăm giá trị hợp đồng, đã gồm cả tiền cọc. Các lần sau phải theo đúng tiến độ xây dựng, và tổng số tiền thu khi chưa bàn giao nhà không quá bảy mươi phần trăm. Khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư không được thu quá chín mươi lăm phần trăm; năm phần trăm còn lại chỉ trả khi sổ đã được cấp.
Áp vào căn 2,8 tỷ đồng: lần đầu tối đa 840 triệu đồng; trước khi nhận nhà, tổng cộng tối đa 1,96 tỷ đồng; và luôn giữ lại 140 triệu đồng cho tới ngày cầm sổ. Hợp đồng nào bắt đóng nhanh hơn những mốc này, hoặc gộp các đợt không gắn với mốc xây dựng cụ thể, là dấu hiệu cần dừng lại hỏi.
Thư bảo lãnh ngân hàng: đừng bỏ qua
Đây là tấm lưới an toàn lớn nhất của người mua nhà trên giấy. Trước khi bán, chủ đầu tư phải được một ngân hàng chấp thuận bảo lãnh nghĩa vụ hoàn tiền cho người mua nếu không bàn giao nhà đúng cam kết. Khi ký hợp đồng, chủ đầu tư phải đưa bạn bản sao văn bản cam kết bảo lãnh của ngân hàng. Trong mười ngày làm việc kể từ khi ký, hoặc thời hạn khác ghi trong hợp đồng, bạn phải nhận được thư bảo lãnh mang tên mình. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán của bạn sau khi bạn đã nhận được thư bảo lãnh.
Nếu chủ đầu tư không giao nhà như cam kết mà cũng không hoàn tiền, bạn có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh trả thay theo đúng nội dung thư. Luật cho người mua quyền chọn không lấy bảo lãnh. Một số hợp đồng soạn sẵn kẹp tờ "tự nguyện từ chối bảo lãnh" giữa các trang; đọc kỹ trước khi ký, và đừng đổi tấm lưới an toàn lấy vài phần trăm chiết khấu mà không cân nhắc. Hãy xem cả thời hạn hiệu lực ghi trên thư. Quy định bảo lãnh này không áp dụng cho nhà ở xã hội.
Kiểm tra gì trước khi ký
Trước khi đưa dự án vào kinh doanh, doanh nghiệp phải công khai thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản và trên trang điện tử của chính doanh nghiệp. Danh sách gồm quyết định chấp thuận đầu tư, quyết định giao đất, quy hoạch chi tiết, hợp đồng mẫu, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu, thỏa thuận cấp bảo lãnh, văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện bán, và thông tin thế chấp nếu có. Thiếu món nào, hãy hỏi thẳng chủ đầu tư.
Khi đọc hợp đồng mua bán, để ý mấy điều. Diện tích căn hộ tính theo cách nào, sai lệch bao nhiêu thì điều chỉnh tiền. Ngày bàn giao cụ thể và mức phạt khi chậm bàn giao, đặt cạnh mức phạt khi bạn chậm thanh toán xem có cân bằng không. Phần sở hữu chung, chỗ để xe, kinh phí bảo trì. Hợp đồng mua nhà của doanh nghiệp không bắt buộc công chứng, nên bản bạn ký chính là bản có giá trị; hãy giữ một bản gốc có đủ chữ ký, dấu và đánh số trang.
Cuối cùng, mọi khoản tiền nên chuyển khoản vào đúng tài khoản ghi trong hợp đồng mang tên chủ đầu tư, không đưa tiền mặt cho nhân viên sàn, không chuyển vào tài khoản cá nhân dù được hứa "để giữ suất".
Điều cần nhớ
Một, nhà trên giấy chỉ được bán khi có văn bản của Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện, và với chung cư thì phải xong phần móng. Hai, cọc không quá năm phần trăm, lần đầu không quá ba mươi phần trăm, trước bàn giao không quá bảy mươi phần trăm, và luôn giữ lại năm phần trăm tới khi có sổ. Ba, thư bảo lãnh ngân hàng mang tên bạn phải tới tay trước khi bạn trả tiền theo hợp đồng; đó là thứ duy nhất giúp bạn lấy lại tiền khi dự án đứng lại.
Hỏi đáp nhanh
Dự án mới khoan cọc đã được bán căn hộ chưa?
Thường là chưa. Với nhà chung cư, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 yêu cầu đã nghiệm thu xong phần móng, có đủ giấy tờ về đất, giấy phép xây dựng và văn bản của Sở Xây dựng xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán.
Chủ đầu tư được thu tiền cọc tối đa bao nhiêu?
Không quá năm phần trăm giá bán, và chỉ khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán.
Có bắt buộc phải lấy thư bảo lãnh ngân hàng không?
Chủ đầu tư bắt buộc phải có ngân hàng chấp thuận bảo lãnh, còn người mua được quyền chọn có hoặc không. Nếu chọn có, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi bạn đã nhận thư bảo lãnh.
Chưa có sổ hồng thì phải trả hết tiền chưa?
Không. Khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, chủ đầu tư không được thu quá chín mươi lăm phần trăm giá trị hợp đồng; năm phần trăm còn lại trả khi sổ được cấp.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.
