Trang hai mươi sáu tuổi, làm nhân viên văn phòng ở Thành phố Hồ Chí Minh. Tháng 3 năm 2026, cô thuê một căn nhà nhỏ trong hẻm, giá 5,5 triệu đồng một tháng, hợp đồng một năm, đặt cọc hai tháng là 11 triệu đồng. Mới tới tháng 9, chủ nhà nhắn tin: từ tháng sau giá lên 7 triệu đồng, không chịu thì dọn đi trong mười ngày, tiền cọc coi như bù cho việc chấm dứt sớm. Trang hoang mang: mình có phải chịu không?
Thuê nhà ở là chuyện của hàng triệu người lao động, sinh viên ở các thành phố lớn, và phần lớn hợp đồng được làm rất sơ sài. Luật Nhà ở năm 2023, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, có những quy định khá cụ thể bảo vệ cả hai bên. Mình đi qua từng câu hỏi Trang đang có.
Hợp đồng thuê nhà không công chứng vẫn có giá trị
Theo Luật Nhà ở năm 2023, hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi các bên muốn. Thời điểm có hiệu lực do hai bên thỏa thuận, không thỏa thuận thì tính từ lúc ký. Một tờ hợp đồng viết tay có chữ ký hai bên, thậm chí chuỗi tin nhắn thể hiện rõ giá thuê, thời hạn, tiền cọc, đều có thể dùng làm chứng cứ.
Về giá, luật để hai bên tự thỏa thuận thời hạn thuê, giá thuê và cách trả tiền. Khi đã ký một năm với giá 5,5 triệu đồng, chủ nhà không thể tự ý đổi giá giữa chừng, trừ khi hợp đồng có điều khoản cho phép điều chỉnh. Luật chỉ có một trường hợp riêng: chủ nhà cải tạo nhà ở và được người thuê đồng ý, đồng thời thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống, thì được điều chỉnh giá. Giá mới do hai bên thỏa thuận; không thỏa thuận được thì chủ nhà được đơn phương chấm dứt nhưng phải bồi thường cho người thuê.
Khi nào chủ nhà được lấy lại nhà trước hạn
Luật Nhà ở năm 2023 nói rõ: trong thời hạn thuê, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi nhà, trừ một số trường hợp. Đó là khi người thuê không trả đủ tiền thuê từ ba tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận; dùng nhà sai mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà; cho người khác thuê lại, ở nhờ mà chủ không đồng ý; làm mất trật tự, vệ sinh, ảnh hưởng nghiêm trọng tới hàng xóm và đã bị lập biên bản tới lần thứ ba mà không sửa. Ngoài ra là trường hợp cải tạo nhà vừa nói ở trên.
Ngay cả khi có lý do, bên muốn chấm dứt phải báo cho bên kia bằng văn bản hoặc hình thức đã thỏa thuận, trước ít nhất ba mươi ngày, trừ khi hợp đồng có thỏa thuận khác. Vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Với hợp đồng không ghi thời hạn, hợp đồng chấm dứt sau chín mươi ngày kể từ khi chủ nhà thông báo. Đối chiếu với Trang: cô không nợ tiền, không làm gì sai, hợp đồng còn sáu tháng. Lời nhắn "dọn đi trong mười ngày" không có chỗ dựa nào trong luật.
Người thuê cũng có quyền của mình
Người thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi chủ nhà không sửa chữa nhà lúc có hư hỏng nặng; tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng mà không báo trước theo thỏa thuận; hoặc khi quyền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Nói cách khác, nếu Trang không muốn ở nữa vì bị ép tăng giá trái hợp đồng, cô có quyền chấm dứt mà không bị xem là bên vi phạm.
Còn nếu chủ nhà bán căn nhà cho người khác trong lúc Trang đang thuê, cô vẫn được tiếp tục thuê đến hết hạn, và chủ mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng cũ, trừ khi các bên thỏa thuận khác. Trước khi bán, chủ nhà còn phải thông báo cho người thuê, và người thuê đã trả đủ tiền thuê được quyền ưu tiên mua trong ba mươi ngày. Chủ nhà mất thì người thừa kế cũng phải tiếp tục hợp đồng.
Tiền cọc và những chiêu ép người thuê
Tiền cọc thuê nhà là một khoản đặt cọc theo Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng. Thông thường, hết hạn thuê mà người thuê không vi phạm, trả nhà đúng hiện trạng thì được nhận lại cọc sau khi trừ các khoản còn nợ như điện nước. Chủ nhà tự ý chấm dứt hợp đồng trái luật thì không có căn cứ giữ cọc, và tùy thỏa thuận còn có thể phải bồi thường. Câu "cọc coi như bù" là đặt ngược chuyện.
Có những chủ nhà dùng cách khác: cắt điện nước, thay ổ khóa, dọn đồ của người thuê ra ngoài. Những việc này xâm phạm quyền của người đang thuê hợp pháp, và trường hợp nghiêm trọng có thể bị xem xét về tội xâm phạm chỗ ở của người khác theo Bộ luật Hình sự, trong đó có hành vi đuổi trái pháp luật người khác ra khỏi chỗ ở của họ. Gặp chuyện như vậy, bạn nên báo ngay công an xã, phường nơi có nhà.
Bị ép thì nên làm gì
Đầu tiên, giữ lại hợp đồng, tin nhắn, ghi âm cuộc gọi của chính mình, biên lai chuyển khoản tiền thuê. Tiếp đó, trả lời chủ nhà bằng tin nhắn hoặc văn bản, lịch sự nhưng rõ ràng: hợp đồng còn hiệu lực tới tháng 3 năm 2027 với giá đã thỏa thuận. Tiếp tục chuyển khoản tiền thuê đúng hạn theo giá cũ, ghi nội dung chuyển khoản rõ tháng nào, để không ai nói bạn nợ tiền ba tháng.
Đừng tự ý dọn đi khi chưa thống nhất chuyện cọc. Nếu hai bên muốn kết thúc sớm, hãy lập biên bản thanh lý ghi rõ ngày trả nhà, số tiền cọc hoàn lại, có chụp ảnh hiện trạng. Nếu không thương lượng được, có thể nhờ tổ dân phố hòa giải, hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực để đòi cọc và bồi thường. Lần ký hợp đồng sau, hãy ghi đủ ba thứ: giá có được điều chỉnh không và báo trước bao lâu, cọc trả lại khi nào, và biên bản bàn giao có ảnh.
Điều cần nhớ
Một, giá thuê đã ký thì giữ nguyên tới hết hạn, trừ khi hợp đồng cho phép điều chỉnh hoặc rơi đúng trường hợp cải tạo nhà mà luật cho phép. Hai, chủ nhà chỉ được lấy lại nhà trước hạn trong những trường hợp luật liệt kê, và phải báo trước ít nhất ba mươi ngày. Ba, giữ mọi giấy tờ, tin nhắn, chuyển khoản; người thuê bị ép thường thua không phải vì luật mà vì không còn chứng cứ.
Hỏi đáp nhanh
Chủ nhà có được tăng giá thuê giữa chừng hợp đồng không?
Không, trừ khi hợp đồng có điều khoản cho phép điều chỉnh, hoặc chủ nhà cải tạo nhà được người thuê đồng ý và thời gian thuê còn lại từ một phần ba hợp đồng trở xuống. Khi đó giá mới do hai bên thỏa thuận.
Chủ nhà đòi lại nhà trước hạn phải báo trước bao lâu?
Ít nhất ba mươi ngày bằng văn bản hoặc hình thức đã thỏa thuận, và chỉ khi thuộc các trường hợp Luật Nhà ở năm 2023 cho phép, như người thuê nợ tiền thuê từ ba tháng trở lên hay cho thuê lại không được đồng ý.
Chủ nhà bán nhà thì người đang thuê có phải dọn đi không?
Không. Người thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng và chủ mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng cũ, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.
Chủ nhà khóa cửa, cắt điện nước để ép dọn đi thì làm sao?
Bạn nên báo ngay công an xã, phường nơi có nhà và giữ lại chứng cứ. Đuổi trái pháp luật người khác ra khỏi chỗ ở có thể bị xử lý, trường hợp nghiêm trọng còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.
