Ông Lâm năm nay sáu mươi tám tuổi, sống ở một xã vùng đồng bằng ngoại thành Hà Nội. Ông có một thửa đất ở một trăm tám mươi mét vuông, mặt tiền mười hai mét giáp đường thôn. Ông muốn chia đều cho ba người con, mỗi người sáu mươi mét vuông, để các con làm giấy tờ riêng mà xây nhà. Ra xã hỏi, ông được trả lời là không tách được. Ông không hiểu: đất của mình, chia cho con mình, sao lại không được?
Câu trả lời nằm ở một khái niệm mà nhiều người chỉ nghe tới khi cần: diện tích tối thiểu được tách thửa. Hôm nay mình nói về điều kiện tách thửa theo Luật Đất đai năm 2024, những điểm được nới ra từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, và cách ông Lâm vẫn có thể lo cho các con mà không trái luật.
Điều kiện chung để được tách thửa
Luật Đất đai năm 2024 đặt ra mấy điều kiện cho mọi trường hợp tách thửa. Thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận. Đất còn thời hạn sử dụng, với đất ở thì là lâu dài. Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, không bị tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Riêng chuyện tranh chấp, nếu xác định được phạm vi phần đất đang tranh chấp thì phần còn lại vẫn có thể tách.
Ngoài ra, các thửa đất sau khi tách phải có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, bảo đảm cấp nước, thoát nước. Và mỗi thửa phải đạt diện tích, kích thước tối thiểu do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định. Thiếu một điều thì hồ sơ dừng ở đó.
Diện tích tối thiểu: mỗi tỉnh một mức
Luật không đặt một con số chung cho cả nước mà giao cho từng tỉnh. Ở Hà Nội, theo Quyết định 61 năm 2024 của Ủy ban nhân dân thành phố, đất ở tại phường phải từ năm mươi mét vuông; ở xã vùng đồng bằng từ tám mươi mét vuông; xã trung du từ một trăm mét vuông; xã miền núi từ một trăm năm mươi mét vuông, kèm yêu cầu về chiều rộng mặt tiếp giáp và chiều sâu.
Ở Thành phố Hồ Chí Minh, Quyết định 67 năm 2026 áp dụng từ ngày 28 tháng 8 năm 2026 chia thành năm khu vực, mức tối thiểu đi từ ba mươi sáu mét vuông ở các phường trung tâm tới một trăm mét vuông ở các xã nông thôn, chiều rộng và chiều sâu từ ba tới năm mét tùy khu vực. Sau khi sáp nhập tỉnh năm 2025, nhiều nơi đang ban hành lại quyết định của mình, nên con số bạn đọc được trên mạng năm ngoái có thể đã cũ. Cách chắc nhất là hỏi bộ phận một cửa của xã hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, và xin họ chỉ đúng số hiệu quyết định đang áp dụng.
Quay lại ông Lâm: xã đồng bằng ở Hà Nội cần tám mươi mét vuông. Ba thửa sáu mươi mét vuông thì không thửa nào đạt. Nhưng hai thửa chín mươi mét vuông thì đạt, nếu mặt tiếp giáp và chiều sâu cũng đạt. Ông có thể tách hai thửa, hoặc cho người con thứ ba phần giá trị khác, hoặc để hai con cùng đứng tên chung một thửa.
Điểm mới từ năm 2026 về lối đi
Nghị quyết 254 năm 2025 của Quốc hội, có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, gỡ mấy nút thắt rất đời thường. Thứ nhất, thửa đất sau tách được coi là có lối đi nếu nối ra đường công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua. Trước đây nhiều hồ sơ bị trả chỉ vì lối đi phải băng qua đất nhà bên. Nếu dựa vào sự đồng ý này, bạn nên có văn bản thỏa thuận rõ ràng, tốt nhất là công chứng hoặc chứng thực.
Thứ hai, khi bạn dành một phần đất ở để làm lối đi chung cho các thửa phía trong, phần làm lối đi đó không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất. Thứ ba, chuyển mục đích một phần thửa đất, chẳng hạn chuyển một phần đất vườn lên đất ở, thì không bắt buộc phải tách thửa. Và hợp các thửa với nhau cũng không còn đòi phải cùng mục đích, cùng thời hạn sử dụng.
Những ngộ nhận hay gặp
Ngộ nhận đầu tiên: có bản án chia đất là tách được. Không hẳn. Theo Nghị quyết 254, nếu việc chia theo bản án, quyết định của tòa không bảo đảm điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa thì không thực hiện tách thửa, trừ bản án có hiệu lực trước ngày 1 tháng 8 năm 2024. Khi đó người được chia thường nhận giá trị bằng tiền, hoặc cùng đứng tên chung.
Ngộ nhận thứ hai: viết giấy tay cho con một khoảnh đất là xong. Thực tế, thửa đất vẫn một sổ, một tên, và người con không làm được gì với phần "được cho" ấy. Ngộ nhận thứ ba: thửa nhỏ hơn mức tối thiểu thì vĩnh viễn không tách được. Luật vẫn cho tách nếu đồng thời hợp phần đó với thửa đất liền kề để thửa mới đạt mức tối thiểu. Đây là lối đi hay dùng khi nhà bên cạnh muốn mua thêm một dải đất.
Ngộ nhận thứ tư liên quan đến lối đi chung. Nếu bạn chừa một dải đất làm lối đi cho các thửa phía trong, thì từng thửa còn lại vẫn phải tự đạt mức tối thiểu. Đừng cộng phần lối đi vào cho đủ con số.
Hồ sơ và thời gian
Hồ sơ cơ bản gồm đơn đề nghị tách thửa, Giấy chứng nhận bản gốc, bản vẽ tách thửa do đơn vị đo đạc có chức năng lập, văn bản thỏa thuận lối đi nếu đi qua đất liền kề, và hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng phần tách ra nếu tách để cho hay để bán. Nơi nộp là bộ phận một cửa, Trung tâm phục vụ hành chính công của xã, hoặc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, tùy cách tỉnh tổ chức; nhiều nơi nhận cả trực tuyến.
Theo Nghị định 151 năm 2025 của Chính phủ, thời gian giải quyết tách thửa khoảng mười hai ngày làm việc, ở xã miền núi, hải đảo, vùng khó khăn là hai mươi hai ngày làm việc, không tính thời gian trích đo và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Khi tặng cho đất giữa cha mẹ và con, khoản thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thường được miễn, nhưng vẫn phải kê khai. Hãy mang theo giấy tờ chứng minh quan hệ cha con, mẹ con.
Điều cần nhớ
Một, tách thửa không chỉ là chuyện đất của mình: thửa đất phải có sổ, không tranh chấp, có lối đi, và mỗi thửa mới phải đạt mức tối thiểu của tỉnh. Hai, từ năm 2026 lối đi qua đất liền kề có sự đồng ý đã được tính, nhưng hãy giữ sự đồng ý đó bằng văn bản. Ba, trước khi hứa chia đất cho ai, hãy hỏi đúng quyết định diện tích tối thiểu đang áp dụng ở xã mình, rồi mới vẽ ranh. Vẽ xong mới hỏi thường là phải vẽ lại.
Hỏi đáp nhanh
Thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có cách nào tách được không?
Có một cách: tách phần đó và đồng thời hợp vào thửa đất liền kề để thửa mới đạt mức tối thiểu. Nếu không hợp thửa thì không tách riêng được.
Lối đi phải băng qua đất nhà bên thì có tách thửa được không?
Từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, theo Nghị quyết 254 năm 2025 của Quốc hội, được nếu người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để nối ra đường công cộng. Nên lập văn bản thỏa thuận có công chứng hoặc chứng thực.
Tòa xử chia đất cho mỗi anh em một phần nhỏ thì có được tách sổ riêng không?
Nếu phần được chia không đạt điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa thì không tách được, trừ bản án có hiệu lực trước ngày 1 tháng 8 năm 2024. Khi đó các bên thường đứng tên chung hoặc thanh toán giá trị cho nhau.
Tách thửa mất bao lâu?
Khoảng mười hai ngày làm việc kể từ khi nộp đủ hồ sơ hợp lệ, ở vùng miền núi, hải đảo, vùng khó khăn là hai mươi hai ngày làm việc, chưa tính thời gian đo đạc và nộp các khoản nghĩa vụ tài chính.
Lưu ý: Bài viết tổng hợp quy định đang có hiệu lực tại thời điểm đăng và chỉ mang tính tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho một vụ việc cụ thể. Văn bản pháp luật có thể được sửa đổi; vui lòng đối chiếu bản mới nhất hoặc trao đổi với luật sư trước khi quyết định.
